Os dados de aluguel de curto prazo costumavam vir principalmente de um lugar: os próprios anúncios. Isso está mudando rapidamente. A UE agora exige que as plataformas reportem atividade às autoridades, as regras de preço total mudaram o que significa uma “tarifa”, e ações repressivas em cidades remodelaram a oferta em alguns dos maiores mercados. Para equipes que trabalham com dados imobiliários, viagens ou precificação, a questão não é mais apenas o que os anúncios dizem, mas quais números você pode confiar e comparar ao longo do tempo.
Este guia aborda as novas regras, de onde vêm agora os dados confiáveis e as armadilhas ao comparar tarifas antes e depois das mudanças.
A UE agora coleta os dados ela mesma
O Regulamento (UE) 2024/1028 está em vigor desde 20 de maio de 2026. Onde um país mantém um sistema de registro para anfitriões, as plataformas devem verificar se os anfitriões têm um número de registro antes de o anúncio ser publicado, exibir esse número no anúncio e envidar esforços razoáveis para verificar aleatoriamente se os números são válidos.
As plataformas também devem enviar às autoridades, todos os meses, “dados de atividade” para cada anúncio: “o número de noites em que uma unidade é alugada e o número de hóspedes para os quais a unidade é alugada por noite, juntamente com o país de residência de cada hóspede”, além do número de registro, endereço e URL do anúncio. Plataformas menores, com média inferior a 4.250 anúncios por mês, reportam trimestralmente.
Há uma ressalva para quem espera um conjunto de dados europeu uniforme. A Comissão afirma que o regulamento “foi adotado no modo ‘opt-in/opt-out’, o que significa que os Estados-Membros não são obrigados a aplicá-lo.” O que ele exige é que os países que registram anfitriões ou coletam dados de plataformas o façam dessa forma. A cobertura dependerá de quais países participam, e não encontramos uma lista oficial de quem o faz.
As regras nacionais também podem mudar por baixo disso. Na Espanha, a Suprema Corte anulou partes do procedimento nacional de registro em maio de 2026, mantendo, porém, as obrigações de dados das plataformas.
As estatísticas oficiais estão melhorando
O Eurostat publica estatísticas construídas a partir de dados compartilhados pelas plataformas. Para 2025, informou que “os hóspedes passaram um total de 951,6 milhões de noites em acomodações de curta estadia reservadas on-line” através de Airbnb, Booking ou Expedia, um aumento de 11,4% em relação a 2024. O primeiro trimestre de 2026 totalizou 144,3 milhões de noites, um aumento de 9,7%.
Duas ressalvas. A série é rotulada como experimental, e agora abrange três plataformas onde anos anteriores abrangiam quatro, então compare os anos com cuidado. E ela mede noites e hóspedes, não preços.
Uma tarifa agora significa o preço total
Nos EUA, a regra da FTC sobre taxas injustas ou enganosas entrou em vigor em 12 de maio de 2025. Ela cobre hospedagem de curta duração, incluindo aluguéis de temporada, e exige que o preço total, incluindo taxas obrigatórias, seja exibido “de forma mais proeminente do que qualquer outra informação de preço”. A Airbnb foi além em abril de 2025, tornando a exibição do preço total, “incluindo todas as taxas antes dos impostos”, o padrão para todos os hóspedes globalmente.
Para analistas, isso cria uma ruptura na série. Uma tarifa diária obtida ou comprada de antes da mudança pode excluir taxas de limpeza e serviço que são incluídas depois. Antes de comparar, verifique se cada ponto de dado é uma tarifa diária, uma tarifa diária mais taxas, ou um total para uma estadia, e se os impostos estão incluídos. A Airbnb também afirmou que, depois que começou a exibir os totais, quase 300.000 anúncios removeram ou reduziram taxas de limpeza, então as próprias taxas também se moveram.
A oferta é moldada por fiscalização, não só pela demanda
Vários mercados grandes viram os anúncios caírem por razões regulatórias.
| Mercado | O que aconteceu |
|---|---|
| Cidade de Nova York | A Lei Local 18 exige que anfitriões se registrem e que as plataformas verifiquem o registro antes de aceitar reservas; a cidade relatou pouco mais de 3.500 anfitriões aprovados em seu relatório do ano fiscal de 2026, contra uma estimativa de 60.000 anúncios ilegais em 2018 |
| Espanha | O ministério do consumo informou que a Airbnb removeu quase 65.000 anúncios sem licença em 2025 e sinalizou mais 54.728 sem números de registro |
| Barcelona | A cidade não renovará suas 10.101 licenças de apartamentos turísticos, que expiram até novembro de 2028 |
Então, uma queda nos anúncios pode dizer mais sobre a fiscalização do que sobre a demanda. Ao modelar oferta ou preços, registre as mudanças de regras de cada mercado como eventos em seus dados, ou seus modelos aprenderão a lição errada.
De onde vêm agora os dados confiáveis
| Fonte | O que oferece | Limitações |
|---|---|---|
| Eurostat | Noites e hóspedes por país, região e cidade | Experimental, sem preços, sem divisão por plataforma |
| Registros nacionais e municipais | Unidades registradas, às vezes com endereços | A cobertura varia por país |
| Inside Airbnb | Conjuntos de dados trimestrais de anúncios para muitas cidades, sob CC BY 4.0 | Cerca dos últimos 12 meses grátis; uma única plataforma |
| Provedores de dados comerciais | Tarifas, ocupação e previsões | Pago, e os métodos variam |
| Seus próprios dados de canal e reserva | Tarifas, taxas e conversões exatas | Apenas seu próprio inventário |
Verifique os termos antes de coletar dados das plataformas você mesmo. Os termos da Airbnb dizem: “Não use bots, crawlers, scrapers ou outros meios automatizados para acessar ou coletar dados”. Para a maioria das equipes, as rotas licenciadas e oficiais acima são o ponto de partida correto.
O que as equipes de precificação devem verificar
- Defina o preço. Armazene tarifa diária, taxas, impostos e total da estadia como campos separados, e anote quais deles cada fonte inclui.
- Marque as rupturas. Sinalize abril e maio de 2025, quando a exibição do preço total se tornou padrão, e cada mudança de regra local.
- Use números de registro como chaves. Onde existem, eles vinculam anúncios entre plataformas e a registros oficiais.
- Observe sua própria exibição. Se você vende diretamente, verifique se suas páginas de reserva exibem o preço total corretamente em cada mercado. Nosso guia sobre monitoramento de paridade de tarifas aborda como identificar suas próprias tarifas sendo rebaixadas entre canais.
- Compare mercados de forma justa. Moeda, impostos e taxas diferem por país, como mostra nosso estudo sobre cotações de hotéis e companhias aéreas por país de saída na prática.
Onde os proxies se encaixam
Um proxy não muda os termos de uma plataforma. Onde uma plataforma proíbe a coleta automatizada, use seus canais oficiais, dados licenciados ou estatísticas públicas. Proxies residenciais são úteis para uma tarefa diferente: verificar como suas próprias páginas de reserva e exibições de tarifas aparecem para os hóspedes em cada mercado, incluindo moeda, impostos e o preço total, para que você saiba que seus preços públicos são exibidos da forma exigida pelas regras. Nosso estudo sobre o mesmo produto precificado em 20 países mostra o quanto a exibição pode variar de acordo com a localização.
Conclusão
Os dados de aluguel de curto prazo estão migrando de anúncios coletados por scraping para relatórios regulamentados, estatísticas oficiais e conjuntos de dados licenciados. A UE agora coleta dados de atividade onde os países optam por participar, o Eurostat publica os totais, e as regras de preço total significam que uma tarifa não é mais apenas um número diário. Defina os preços com cuidado, marque as mudanças de regras em suas séries e construa sobre fontes que você tem permissão para usar.
Fontes e referências
- Regulamento (UE) 2024/1028 sobre a coleta e partilha de dados relativos a serviços de arrendamento de alojamento de curta duração: publications.europa.eu
- Comissão Europeia, Novas regras trazem maior transparência ao setor de aluguéis de curto prazo (20 de maio de 2026): single-market-economy.ec.europa.eu
- Eurostat, noites em acomodações de curta estadia reservadas on-line em 2025 (1 de abril de 2026): ec.europa.eu
- Eurostat, primeiro trimestre de 2026 (2 de julho de 2026): ec.europa.eu
- Espanha, decisão da Suprema Corte sobre o Real Decreto 1312/2024 (BOE, 8 de junho de 2026): boe.es
- FTC, regra sobre taxas injustas ou enganosas entra em vigor (5 de maio de 2025): ftc.gov
- 16 CFR Part 464: ecfr.gov
- Airbnb, a exibição do preço total agora é padrão globalmente (21 de abril de 2025): news.airbnb.com
- Airbnb, resultados financeiros do quarto trimestre de 2023 e do ano completo: news.airbnb.com
- NYC Office of Special Enforcement, anfitriões registrados ultrapassam 3.500: nyc.gov
- NYC Office of Special Enforcement, relatório sobre a Lei Local 18: nyc.gov
- Ministério do Consumo da Espanha, remoção de 65.000 anúncios ilegais da Airbnb (5 de agosto de 2025): consumo.gob.es
- Prefeitura de Barcelona, licenças de apartamentos turísticos não serão renovadas: ajuntament.barcelona.cat
- Inside Airbnb, políticas de dados: insideairbnb.com
- Termos de Serviço da Airbnb: airbnb.com