短期租赁数据过去主要来自一个地方:房源信息本身。这种情况正在迅速改变。欧盟现在要求平台向当局报告活动数据,全包价格规则改变了”价格”的含义,城市整顿行动也重塑了一些最大市场的供应。对于从事房地产数据、旅游或定价工作的团队来说,问题已不再仅仅是房源列表写了什么,而是你能依赖和长期比较哪些数据。
本指南涵盖了新规则、如今可靠数据的来源,以及在比较变化前后的价格时需要注意的陷阱。
欧盟现在自行收集数据
《(EU) 2024/1028号条例》自2026年5月20日起生效。在实行房东注册制度的国家,平台必须在房源上线前核实房东是否拥有注册编号,在房源上显示该编号,并做出合理努力随机核查编号的有效性。
平台还必须每月向当局发送每个房源的”活动数据”:“该单元出租的夜晚数以及每晚该单元出租给的客人数量,连同每位客人的居住国”,以及注册编号、地址和房源链接。平均每月房源数少于4,250个的较小平台则按季度报告。
对于期望获得统一欧洲数据集的人来说,这里有一个问题。欧盟委员会表示,该条例”以’选择加入/选择退出’模式通过,这意味着成员国没有义务适用该条例。“它所要求的是,那些对房东进行注册登记或收集平台数据的国家必须按此方式进行。覆盖范围将取决于哪些国家参与,我们尚未找到参与国家的官方名单。
国家层面的规则也可能随之变动。在西班牙,最高法院于2026年5月废止了国家注册程序的部分内容,但保留了平台的数据义务。
官方统计数据正在改善
欧盟统计局(Eurostat)发布了基于平台共享数据构建的统计数据。该机构报告称,2025年”通过Airbnb、Booking或Expedia在线预订的短期住宿中,客人共入住了9.516亿个夜晚”,较2024年增长11.4%。2026年第一季度为1.443亿夜晚,增长9.7%。
这里有两点需要注意。该系列数据被标记为试验性质,且目前涵盖三个平台,而早期年份涵盖四个平台,因此年度比较需谨慎。此外,该数据衡量的是夜晚数和客人数,而非价格。
现在的”价格”指总价
在美国,联邦贸易委员会(FTC)关于不公平或欺骗性费用的规则于2025年5月12日生效。该规则涵盖短期住宿,包括度假租赁,要求总价(包括强制性费用)“比任何其他价格信息更显著地”展示出来。Airbnb在2025年4月走得更远,将显示总价(“包括税前的所有费用”)作为全球所有客人的标准做法。
对分析人员来说,这造成了数据系列中的断层。变化之前抓取或购买的每晚价格可能不包括变化之后已纳入的清洁费和服务费。在进行比较之前,需检查每个数据点究竟是每晚价格、加上费用的每晚价格,还是整个住宿期的总价,以及是否含税。Airbnb还表示,自其开始显示总价以来,近30万个房源取消或降低了清洁费,因此费用本身也发生了变化。
供应受执法影响,而非仅受需求影响
多个大型市场出现了因监管原因导致房源数量下降的情况。
| 市场 | 发生的情况 |
|---|---|
| 纽约市 | 第18号地方法律要求房东注册,平台在接受预订前须核实注册信息;该市2026财年报告显示,已批准房东刚超过3,500个,而2018年估计的非法房源数量为60,000个 |
| 西班牙 | 消费者事务部表示,Airbnb在2025年删除了近65,000个无牌照房源,并标记了另外54,728个没有注册编号的房源 |
| 巴塞罗那 | 该市将不再续签其10,101个旅游公寓牌照,这些牌照将于2028年11月前到期 |
因此,房源数量下降可能更多反映的是执法情况,而非需求情况。当你对供应或价格进行建模时,应将每个市场的规则变化作为事件记录在数据中,否则你的模型将得出错误的结论。
如今可靠数据的来源
| 来源 | 提供内容 | 局限性 |
|---|---|---|
| Eurostat | 按国家、地区和城市划分的夜晚数和客人数 | 试验性质,无价格数据,无法按平台拆分 |
| 国家和城市登记系统 | 已注册单元,有时附带地址 | 覆盖范围因国家而异 |
| Inside Airbnb | 许多城市的季度房源数据集,采用CC BY 4.0许可 | 免费提供约最近12个月的数据;仅限单一平台 |
| 商业数据提供商 | 价格、入住率和预测 | 付费,且方法各异 |
| 你自己的渠道和预订数据 | 准确的价格、费用和转化数据 | 仅限于你自己的库存 |
在自行从平台采集数据之前,请先检查使用条款。Airbnb的条款规定:“不得使用机器人、爬虫、抓取工具或其他自动化手段访问或采集数据”。对大多数团队而言,上述经授权和官方的渠道才是正确的起点。
定价团队应核查的事项
- 明确价格定义。 将每晚价格、费用、税费和住宿总价作为独立字段存储,并记录每个数据来源包含哪些内容。
- 标记断层点。 标注2025年4月和5月总价成为标准做法的时间点,以及各地规则的每一次变化。
- 以注册编号作为关键字段。 在存在注册编号的地方,它们可以将房源跨平台关联,并与官方登记系统对接。
- 关注你自己的展示方式。 如果你进行直销,请检查你的预订页面是否在每个市场都正确显示总价。我们关于价格一致性监控的指南介绍了如何发现自己库存被跨渠道压价的情况。
- 公平比较各市场。 货币、税费和费用因国家而异,我们关于按出口国不同报价的酒店和航空公司的研究展示了这一现象的实际情况。
代理适用之处
代理并不会改变平台的条款。在平台禁止自动化采集的地方,应改用其官方渠道、授权数据或公开统计数据。住宅代理适用于不同的用途:检查你自己的预订页面和价格展示在各市场客人眼中呈现的效果,包括货币、税费和总价,从而确认你的公开价格是否按规则要求正确显示。我们关于同一产品在20个国家的不同定价的研究展示了展示效果因位置而异的程度。
结论
短期租赁数据正在从抓取的房源信息转向监管报告、官方统计和授权数据集。欧盟现在在参与国收集活动数据,Eurostat发布汇总数据,而全包价格规则意味着”价格”不再只是一个每晚数字。请仔细界定价格,在你的数据系列中标注规则变化,并建立在你被允许使用的数据来源之上。
来源与参考资料
- 关于短期住宿租赁服务相关数据收集与共享的(EU) 2024/1028号条例: publications.europa.eu
- 欧盟委员会,《新规则为短期租赁行业带来更高透明度》(2026年5月20日): single-market-economy.ec.europa.eu
- Eurostat,《2025年在线预订短期住宿夜晚数》(2026年4月1日): ec.europa.eu
- Eurostat,2026年第一季度数据(2026年7月2日): ec.europa.eu
- 西班牙,最高法院关于第1312/2024号皇家法令的裁决(BOE,2026年6月8日): boe.es
- FTC,《不公平或欺骗性费用规则生效》(2025年5月5日): ftc.gov
- 16 CFR第464部分: ecfr.gov
- Airbnb,《总价展示现已成为全球标准》(2025年4月21日): news.airbnb.com
- Airbnb,2023年第四季度及全年财务业绩: news.airbnb.com
- 纽约市特别执法办公室,注册房东数量突破3,500: nyc.gov
- 纽约市特别执法办公室,关于第18号地方法律的新报告: nyc.gov
- 西班牙消费者事务部,移除65,000个非法Airbnb房源(2025年8月5日): consumo.gob.es
- 巴塞罗那市议会,不再续签旅游公寓牌照: ajuntament.barcelona.cat
- Inside Airbnb,数据政策: insideairbnb.com
- Airbnb服务条款: airbnb.com