Kurzzeitvermietungsdaten stammten früher meist aus einer Quelle: den Inseraten selbst. Das ändert sich rasch. Die EU verlangt nun, dass Plattformen Aktivitäten an Behörden melden, Regeln zu Gesamtpreisen haben verändert, was eine „Rate” bedeutet, und städtische Durchgreifmaßnahmen haben das Angebot in einigen der größten Märkte neu geformt. Für Teams, die mit real estate data, Reise- oder Preisdaten arbeiten, lautet die Frage nicht mehr nur, was in den Inseraten steht, sondern welchen Zahlen man vertrauen und über die Zeit vergleichen kann.
Dieser Leitfaden behandelt die neuen Regeln, woher verlässliche Daten jetzt stammen, und die Fallstricke beim Vergleich von Raten vor und nach den Änderungen.
Die EU erhebt die Daten nun selbst
Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026. Dort, wo ein Land ein Registrierungssystem für Gastgeber betreibt, müssen Plattformen prüfen, dass Gastgeber über eine Registrierungsnummer verfügen, bevor ein Inserat online geht, diese Nummer im Inserat anzeigen und angemessene Anstrengungen unternehmen, um stichprobenartig zu prüfen, ob die Nummern gültig sind.
Plattformen müssen den Behörden zudem jeden Monat „Aktivitätsdaten” für jedes Inserat übermitteln: „die Anzahl der Nächte, für die eine Einheit vermietet wird, und die Anzahl der Gäste, an die die Einheit pro Nacht vermietet wird, zusammen mit dem Wohnsitzland jedes Gastes”, gemeinsam mit der Registrierungsnummer, der Adresse und der URL des Inserats. Kleinere Plattformen mit durchschnittlich weniger als 4.250 Inseraten pro Monat berichten vierteljährlich.
Es gibt einen Haken für alle, die einen einheitlichen europäischen Datensatz erwarten. Die Kommission erklärt, die Verordnung „wurde in einem ‘Opt-in/Opt-out’-Modus verabschiedet, was bedeutet, dass die Mitgliedstaaten nicht verpflichtet sind, sie anzuwenden.” Was sie verlangt, ist, dass Länder, die Gastgeber registrieren oder Plattformdaten erheben, dies auf diese Weise tun. Die Abdeckung hängt davon ab, welche Länder teilnehmen, und wir haben keine offizielle Liste darüber gefunden, wer dies tut.
Nationale Regeln können sich darunter ebenfalls verschieben. In Spanien hat der Oberste Gerichtshof im Mai 2026 Teile des nationalen Registrierungsverfahrens für nichtig erklärt, während die Datenpflichten der Plattformen bestehen blieben.
Offizielle Statistiken werden besser
Eurostat veröffentlicht Statistiken, die aus den von den Plattformen geteilten Daten erstellt werden. Für 2025 berichtete die Behörde, dass „Gäste insgesamt 951,6 Millionen Nächte in online gebuchten Kurzzeitunterkünften verbrachten” über Airbnb, Booking oder Expedia, ein Anstieg von 11,4 % gegenüber 2024. Das erste Quartal 2026 lag bei 144,3 Millionen Nächten, ein Plus von 9,7 %.
Zwei Vorbehalte. Die Reihe ist als experimentell gekennzeichnet, und sie umfasst nun drei Plattformen, während frühere Jahre vier umfassten, daher sollten Jahre sorgfältig verglichen werden. Und sie misst Nächte und Gäste, nicht Preise.
Eine Rate bedeutet nun den Gesamtpreis
In den USA trat die FTC-Regel zu unfairen oder irreführenden Gebühren am 12. Mai 2025 in Kraft. Sie betrifft kurzfristige Unterkünfte einschließlich Ferienwohnungen und verlangt, dass der Gesamtpreis, einschließlich verpflichtender Gebühren, „prominenter als jede andere Preisinformation” angezeigt wird. Airbnb ging im April 2025 noch weiter und machte die Anzeige des Gesamtpreises, „einschließlich aller Gebühren vor Steuern”, zum Standard für alle Gäste weltweit.
Für Analysten entsteht dadurch ein Bruch in der Datenreihe. Eine vor der Änderung gescrapte oder gekaufte Nachtrate kann Reinigungs- und Servicegebühren ausschließen, die danach enthalten sind. Bevor Sie vergleichen, prüfen Sie, ob jeder Datenpunkt eine Nachtrate, eine Nachtrate plus Gebühren oder einen Gesamtpreis für einen Aufenthalt darstellt, und ob Steuern enthalten sind. Airbnb hat zudem mitgeteilt, dass nach der Einführung der Gesamtpreisanzeige fast 300.000 Inserate ihre Reinigungsgebühren entfernt oder gesenkt haben, sodass sich auch die Gebühren selbst verändert haben.
Das Angebot wird durch Durchsetzung geprägt, nicht nur durch Nachfrage
Mehrere große Märkte haben aus regulatorischen Gründen einen Rückgang der Inserate erlebt.
| Markt | Was geschah |
|---|---|
| New York City | Das Local Law 18 verlangt, dass Gastgeber sich registrieren und Plattformen die Registrierung vor Buchungsannahme prüfen; die Stadt meldete in ihrem Geschäftsjahresbericht 2026 knapp über 3.500 genehmigte Gastgeber, gegenüber geschätzten 60.000 illegalen Inseraten im Jahr 2018 |
| Spanien | Das Verbraucherministerium erklärte, Airbnb habe 2025 fast 65.000 nicht lizenzierte Inserate entfernt und weitere 54.728 ohne Registrierungsnummern gemeldet |
| Barcelona | Die Stadt wird ihre 10.101 Lizenzen für Touristenwohnungen nicht verlängern, diese laufen bis November 2028 aus |
Ein Rückgang der Inserate kann also mehr über die Durchsetzung aussagen als über die Nachfrage. Wenn Sie Angebot oder Preise modellieren, erfassen Sie die Regeländerungen für jeden Markt als Ereignisse in Ihren Daten, sonst lernen Ihre Modelle die falsche Lektion.
Woher verlässliche Daten jetzt stammen
| Quelle | Was sie liefert | Grenzen |
|---|---|---|
| Eurostat | Nächte und Gäste nach Land, Region und Stadt | Experimentell, keine Preise, keine Aufschlüsselung nach Plattform |
| Nationale und städtische Register | Registrierte Einheiten, teils mit Adressen | Abdeckung variiert nach Land |
| Inside Airbnb | Vierteljährliche Inseratsdatensätze für viele Städte, unter CC BY 4.0 | Etwa die letzten 12 Monate kostenlos; eine Plattform |
| Kommerzielle Datenanbieter | Raten, Belegung und Prognosen | Kostenpflichtig, Methoden variieren |
| Eigene Kanal- und Buchungsdaten | Exakte Raten, Gebühren und Conversions | Nur das eigene Inventar |
Prüfen Sie die Nutzungsbedingungen, bevor Sie selbst Daten von Plattformen erheben. Die Bedingungen von Airbnb besagen: „Verwenden Sie keine Bots, Crawler, Scraper oder andere automatisierte Mittel, um Daten zu sammeln oder darauf zuzugreifen”. Für die meisten Teams sind die oben genannten lizenzierten und offiziellen Wege der richtige Ausgangspunkt.
Was Pricing-Teams prüfen sollten
- Den Preis definieren. Speichern Sie Nachtrate, Gebühren, Steuern und Gesamtpreis des Aufenthalts als separate Felder, und notieren Sie, welche davon jede Quelle enthält.
- Die Brüche markieren. Kennzeichnen Sie April und Mai 2025, als die Gesamtpreisanzeige zum Standard wurde, sowie jede lokale Regeländerung.
- Registrierungsnummern als Schlüssel verwenden. Wo sie existieren, verknüpfen sie Inserate plattformübergreifend und mit offiziellen Registern.
- Die eigene Anzeige beobachten. Wenn Sie direkt verkaufen, prüfen Sie, ob Ihre Buchungsseiten den Gesamtpreis in jedem Markt korrekt anzeigen. Unser Leitfaden zum rate parity monitoring behandelt das Aufspüren unterbotener eigener Raten über verschiedene Kanäle hinweg.
- Märkte fair vergleichen. Währung, Steuern und Gebühren unterscheiden sich nach Land, wie unsere Studie zu hotel and airline quotes by exit country in der Praxis zeigt.
Wo Proxys ins Bild passen
Ein Proxy ändert nicht die Nutzungsbedingungen einer Plattform. Wo eine Plattform automatisierte Datenerhebung untersagt, nutzen Sie stattdessen deren offizielle Kanäle, lizenzierte Daten oder öffentliche Statistiken. Residential proxies sind für eine andere Aufgabe nützlich: zu prüfen, wie die eigenen Buchungsseiten und Ratenanzeigen Gästen in jedem Markt erscheinen, einschließlich Währung, Steuern und Gesamtpreis, damit Sie wissen, dass Ihre öffentlichen Preise so angezeigt werden, wie es die Regeln verlangen. Unsere Studie zu the same product priced in 20 countries zeigt, wie stark sich die Anzeige je nach Standort unterscheiden kann.
Fazit
Daten zur Kurzzeitvermietung bewegen sich von gescrapten Inseraten hin zu regulierter Berichterstattung, offiziellen Statistiken und lizenzierten Datensätzen. Die EU erhebt nun Aktivitätsdaten dort, wo Länder sich dafür entscheiden, Eurostat veröffentlicht die Summen, und Regeln zu Gesamtpreisen bedeuten, dass eine Rate nicht mehr nur eine Nachtzahl ist. Definieren Sie Preise sorgfältig, markieren Sie die Regeländerungen in Ihren Datenreihen und bauen Sie auf Quellen auf, die Sie nutzen dürfen.
Quellen und Referenzen
- Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Diensten der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften: publications.europa.eu
- Europäische Kommission, New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector (20. Mai 2026): single-market-economy.ec.europa.eu
- Eurostat, nights in short-stay accommodation booked online in 2025 (1. April 2026): ec.europa.eu
- Eurostat, first quarter 2026 (2. Juli 2026): ec.europa.eu
- Spanien, Urteil des Obersten Gerichtshofs zum Königlichen Dekret 1312/2024 (BOE, 8. Juni 2026): boe.es
- FTC, Rule on Unfair or Deceptive Fees takes effect (5. Mai 2025): ftc.gov
- 16 CFR Part 464: ecfr.gov
- Airbnb, Total price display is now standard globally (21. April 2025): news.airbnb.com
- Airbnb, Q4 2023 and full-year financial results: news.airbnb.com
- NYC Office of Special Enforcement, registered hosts pass 3,500: nyc.gov
- NYC Office of Special Enforcement, report on Local Law 18: nyc.gov
- Spanisches Ministerium für Verbraucherschutz, removal of 65,000 illegal Airbnb listings (5. August 2025): consumo.gob.es
- Stadtverwaltung Barcelona, tourist flat licences will not be renewed: ajuntament.barcelona.cat
- Inside Airbnb, data policies: insideairbnb.com
- Airbnb Terms of Service: airbnb.com