Los datos de alquileres de corta duración solían proceder sobre todo de un único lugar: los propios anuncios. Eso está cambiando rápidamente. La UE ahora exige a las plataformas que informen de la actividad a las autoridades, las normas de precio total han cambiado lo que significa una “tarifa”, y las medidas de control municipales han reconfigurado la oferta en algunos de los mercados más grandes. Para los equipos que trabajan con datos inmobiliarios, viajes o precios, la pregunta ya no es solo qué dicen los anuncios, sino en qué cifras se puede confiar y cómo compararlas a lo largo del tiempo.
Esta guía abarca las nuevas normas, de dónde proceden ahora los datos fiables y las trampas al comparar tarifas antes y después de los cambios.
La UE ahora recopila los datos ella misma
El Reglamento (UE) 2024/1028 se aplica desde el 20 de mayo de 2026. Allí donde un país gestiona un sistema de registro de anfitriones, las plataformas deben comprobar que los anfitriones tienen un número de registro antes de que el anuncio se publique, mostrarlo en el anuncio y realizar esfuerzos razonables para comprobar aleatoriamente que los números son válidos.
Las plataformas también deben enviar a las autoridades, cada mes, “datos de actividad” de cada anuncio: “el número de noches por las que se alquila una unidad y el número de huéspedes a los que se alquila la unidad por noche junto con el país de residencia de cada huésped”, junto con el número de registro, la dirección y la URL del anuncio. Las plataformas más pequeñas, con una media de menos de 4.250 anuncios al mes, informan trimestralmente.
Hay una trampa para quien espere un conjunto de datos europeo uniforme. La Comisión señala que el reglamento “se ha adoptado en un modo de ‘opt-in/opt-out’, lo que significa que los Estados miembros no están obligados a aplicarlo.” Lo que sí exige es que los países que registran a los anfitriones o recopilan datos de las plataformas lo hagan de esta manera. La cobertura dependerá de qué países participen, y no hemos encontrado una lista oficial de quiénes lo han hecho.
Las normas nacionales también pueden cambiar por debajo de esto. En España, el Tribunal Supremo anuló partes del procedimiento nacional de registro en mayo de 2026, dejando intactas las obligaciones de datos de las plataformas.
Las estadísticas oficiales están mejorando
Eurostat publica estadísticas elaboradas a partir de datos compartidos por las plataformas. Para 2025, informó de que “los huéspedes pasaron un total de 951,6 millones de noches en alojamientos de estancia corta reservados en línea” a través de Airbnb, Booking o Expedia, un aumento del 11,4% respecto a 2024. El primer trimestre de 2026 se situó en 144,3 millones de noches, un 9,7% más.
Dos advertencias. La serie está etiquetada como experimental, y ahora cubre tres plataformas donde los años anteriores cubrían cuatro, así que hay que comparar los años con cuidado. Y mide noches y huéspedes, no precios.
Una tarifa ahora significa el precio total
En Estados Unidos, la norma de la FTC sobre comisiones desleales o engañosas entró en vigor el 12 de mayo de 2025. Cubre el alojamiento de corta duración, incluidos los alquileres vacacionales, y exige que el precio total, incluidas las comisiones obligatorias, se muestre “de forma más destacada que cualquier otra información de precios”. Airbnb fue más allá en abril de 2025, convirtiendo la visualización del precio total, “incluidas todas las comisiones antes de impuestos”, en el estándar para todos los huéspedes a nivel global.
Para los analistas, esto crea una ruptura en la serie. Una tarifa por noche extraída o comprada de antes del cambio puede excluir las comisiones de limpieza y servicio que se incluyen después. Antes de comparar, hay que verificar si cada dato es una tarifa por noche, una tarifa por noche más comisiones, o un total de la estancia, y si los impuestos están incluidos. Airbnb también ha declarado que, tras empezar a mostrar los totales, casi 300.000 anuncios eliminaron o redujeron las comisiones de limpieza, así que las propias comisiones también se movieron.
La oferta está determinada por la aplicación de las normas, no solo por la demanda
Varios mercados grandes han visto caer el número de anuncios por motivos normativos.
| Mercado | Qué ocurrió |
|---|---|
| Nueva York | La Local Law 18 exige que los anfitriones se registren y que las plataformas verifiquen el registro antes de aceptar reservas; la ciudad informó de poco más de 3.500 anfitriones aprobados en su informe del año fiscal 2026, frente a una estimación de 60.000 anuncios ilegales en 2018 |
| España | El ministerio de consumo dijo que Airbnb eliminó casi 65.000 anuncios sin licencia en 2025 y señaló otros 54.728 sin números de registro |
| Barcelona | La ciudad no renovará sus 10.101 licencias de pisos turísticos, que vencen antes de noviembre de 2028 |
Así que una caída en el número de anuncios puede decir más sobre la aplicación de las normas que sobre la demanda. Al modelar la oferta o los precios, conviene registrar los cambios normativos de cada mercado como eventos en los datos, o los modelos aprenderán la lección equivocada.
De dónde proceden ahora los datos fiables
| Fuente | Qué ofrece | Límites |
|---|---|---|
| Eurostat | Noches y huéspedes por país, región y ciudad | Experimental, sin precios, sin desglose por plataforma |
| Registros nacionales y municipales | Unidades registradas, a veces con direcciones | La cobertura varía según el país |
| Inside Airbnb | Conjuntos de datos trimestrales de anuncios para muchas ciudades, bajo CC BY 4.0 | Alrededor de los últimos 12 meses gratis; una sola plataforma |
| Proveedores de datos comerciales | Tarifas, ocupación y previsiones | De pago, y los métodos varían |
| Los datos propios de canal y reservas | Tarifas exactas, comisiones y conversiones | Solo el propio inventario |
Hay que revisar los términos antes de recopilar datos de las plataformas por cuenta propia. Los términos de Airbnb dicen: “No utilice bots, rastreadores, scrapers u otros medios automatizados para acceder a datos o recopilarlos”. Para la mayoría de los equipos, las vías oficiales y con licencia descritas arriba son el punto de partida adecuado.
Qué deben comprobar los equipos de precios
- Definir el precio. Almacenar la tarifa por noche, las comisiones, los impuestos y el total de la estancia como campos separados, y anotar cuáles incluye cada fuente.
- Marcar las rupturas. Señalar abril y mayo de 2025, cuando el precio total se convirtió en estándar, y cada cambio normativo local.
- Usar los números de registro como claves. Donde existen, vinculan los anuncios entre plataformas y con los registros oficiales.
- Vigilar la propia visualización. Si se vende de forma directa, hay que comprobar que las páginas de reserva muestran el precio total correctamente en cada mercado. Nuestra guía sobre monitorización de paridad de tarifas explica cómo detectar que el propio inventario está siendo infravalorado en otros canales.
- Comparar mercados de forma justa. La moneda, los impuestos y las comisiones varían según el país, como muestra en la práctica nuestro estudio sobre cotizaciones de hoteles y aerolíneas según el país de salida.
Dónde encajan los proxies
Un proxy no cambia los términos de una plataforma. Donde una plataforma prohíbe la recopilación automatizada, hay que usar en su lugar sus canales oficiales, datos con licencia o estadísticas públicas. Los proxies residenciales son útiles para una tarea diferente: comprobar cómo aparecen las propias páginas de reserva y la visualización de tarifas ante los huéspedes en cada mercado, incluidas la moneda, los impuestos y el precio total, para saber si los precios públicos se muestran de la forma que exigen las normas. Nuestro estudio sobre el mismo producto con precio en 20 países muestra cuánto puede variar la visualización según la ubicación.
La conclusión
Los datos de alquileres de corta duración están pasando de los anuncios extraídos mediante scraping hacia la notificación regulada, las estadísticas oficiales y los conjuntos de datos con licencia. La UE ahora recopila datos de actividad donde los países se adhieren, Eurostat publica los totales, y las normas de precio total significan que una tarifa ya no es solo una cifra por noche. Conviene definir los precios con cuidado, marcar los cambios normativos en las series de datos y construir sobre fuentes que se tenga permiso para usar.
Fuentes y referencias
- Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la recopilación e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamiento de corta duración: publications.europa.eu
- Comisión Europea, New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector (20 de mayo de 2026): single-market-economy.ec.europa.eu
- Eurostat, nights in short-stay accommodation booked online in 2025 (1 de abril de 2026): ec.europa.eu
- Eurostat, primer trimestre de 2026 (2 de julio de 2026): ec.europa.eu
- España, sentencia del Tribunal Supremo sobre el Real Decreto 1312/2024 (BOE, 8 de junio de 2026): boe.es
- FTC, Rule on Unfair or Deceptive Fees takes effect (5 de mayo de 2025): ftc.gov
- 16 CFR Part 464: ecfr.gov
- Airbnb, Total price display is now standard globally (21 de abril de 2025): news.airbnb.com
- Airbnb, resultados financieros del cuarto trimestre de 2023 y del ejercicio completo: news.airbnb.com
- NYC Office of Special Enforcement, registered hosts pass 3,500: nyc.gov
- NYC Office of Special Enforcement, report on Local Law 18: nyc.gov
- Ministerio de Consumo de España, eliminación de 65.000 anuncios ilegales de Airbnb (5 de agosto de 2025): consumo.gob.es
- Ayuntamiento de Barcelona, las licencias de pisos turísticos no se renovarán: ajuntament.barcelona.cat
- Inside Airbnb, data policies: insideairbnb.com
- Airbnb Terms of Service: airbnb.com