Les données sur la location de courte durée provenaient autrefois surtout d’un seul endroit : les annonces elles-mêmes. Cela change rapidement. L’UE exige désormais des plateformes qu’elles signalent leur activité aux autorités, les règles de prix tout compris ont changé ce qu’un « tarif » signifie, et les mesures prises par les villes ont remodelé l’offre sur certains des plus grands marchés. Pour les équipes qui travaillent sur les données immobilières, le voyage ou la tarification, la question n’est plus seulement ce que disent les annonces, mais quels chiffres on peut fiabiliser et comparer dans le temps.
Ce guide couvre les nouvelles règles, les sources de données fiables désormais disponibles, et les pièges à éviter lorsqu’on compare les tarifs avant et après ces changements.
L’UE collecte désormais elle-même les données
Le règlement (UE) 2024/1028 s’applique depuis le 20 mai 2026. Lorsqu’un pays dispose d’un système d’enregistrement des hôtes, les plateformes doivent vérifier que les hôtes possèdent un numéro d’enregistrement avant la mise en ligne d’une annonce, afficher ce numéro sur l’annonce, et déployer des efforts raisonnables pour vérifier aléatoirement la validité des numéros.
Les plateformes doivent également transmettre chaque mois aux autorités les « données d’activité » de chaque annonce : « le nombre de nuits pour lesquelles un logement est loué et le nombre de voyageurs auxquels le logement est loué par nuit, ainsi que le pays de résidence de chaque voyageur », accompagnés du numéro d’enregistrement, de l’adresse et de l’URL de l’annonce. Les plateformes plus petites, avec une moyenne de moins de 4 250 annonces par mois, déclarent trimestriellement.
Il y a un piège pour quiconque s’attend à un jeu de données européen uniforme. La Commission indique que le règlement « a été adopté selon un mode ‘opt-in/opt-out’, ce qui signifie que les États membres ne sont pas tenus de l’appliquer ». Ce qu’il exige, c’est que les pays qui enregistrent les hôtes ou collectent des données des plateformes le fassent de cette manière. La couverture dépendra des pays participants, et nous n’avons pas trouvé de liste officielle de ceux qui le font.
Les règles nationales peuvent également évoluer en dessous. En Espagne, la Cour suprême a annulé certaines parties de la procédure nationale d’enregistrement en mai 2026, tout en maintenant les obligations de données des plateformes.
Les statistiques officielles s’améliorent
Eurostat publie des statistiques construites à partir des données partagées par les plateformes. Pour 2025, elle a rapporté que « les voyageurs ont passé un total de 951,6 millions de nuits dans des hébergements de courte durée réservés en ligne » via Airbnb, Booking ou Expedia, soit une hausse de 11,4 % par rapport à 2024. Le premier trimestre de 2026 a atteint 144,3 millions de nuits, en hausse de 9,7 %.
Deux mises en garde. La série est qualifiée d’expérimentale, et elle couvre désormais trois plateformes alors que les années précédentes en couvraient quatre, il faut donc comparer les années avec prudence. Et elle mesure des nuits et des voyageurs, pas des prix.
Un tarif signifie désormais le prix total
Aux États-Unis, la règle de la FTC sur les frais déloyaux ou trompeurs est entrée en vigueur le 12 mai 2025. Elle couvre l’hébergement de courte durée, y compris les locations de vacances, et exige que le prix total, frais obligatoires inclus, soit affiché « de manière plus visible que toute autre information tarifaire ». Airbnb est allée plus loin en avril 2025, en faisant de l’affichage du prix total, « incluant tous les frais avant taxes », la norme pour tous les voyageurs dans le monde.
Pour les analystes, cela crée une rupture dans la série. Un tarif nocturne récupéré ou acheté avant le changement peut exclure les frais de ménage et de service qui sont inclus après. Avant de comparer, vérifiez si chaque donnée est un tarif nocturne, un tarif nocturne plus frais, ou un total pour un séjour, et si les taxes sont incluses. Airbnb a également indiqué qu’après avoir commencé à afficher les totaux, près de 300 000 annonces ont supprimé ou réduit leurs frais de ménage, donc les frais eux-mêmes ont bougé aussi.
L’offre est façonnée par l’application des règles, pas seulement par la demande
Plusieurs grands marchés ont vu leurs annonces diminuer pour des raisons réglementaires.
| Marché | Ce qui s’est passé |
|---|---|
| New York City | La Local Law 18 exige que les hôtes s’enregistrent et que les plateformes vérifient l’enregistrement avant d’accepter des réservations ; la ville a rapporté un peu plus de 3 500 hôtes approuvés dans son rapport de l’exercice fiscal 2026, contre environ 60 000 annonces illégales estimées en 2018 |
| Espagne | Le ministère de la consommation a indiqué qu’Airbnb a retiré près de 65 000 annonces non autorisées en 2025 et signalé 54 728 autres sans numéro d’enregistrement |
| Barcelone | La ville ne renouvellera pas ses 10 101 licences d’appartements touristiques, qui expirent d’ici novembre 2028 |
Ainsi, une baisse des annonces peut en dire davantage sur l’application des règles que sur la demande. Lorsque vous modélisez l’offre ou les prix, enregistrez les changements de règles pour chaque marché comme des événements dans vos données, sinon vos modèles en tireront la mauvaise leçon.
D’où viennent désormais les données fiables
| Source | Ce qu’elle fournit | Limites |
|---|---|---|
| Eurostat | Nuits et voyageurs par pays, région et ville | Expérimental, pas de prix, pas de répartition par plateforme |
| Registres nationaux et municipaux | Logements enregistrés, parfois avec adresses | La couverture varie selon le pays |
| Inside Airbnb | Jeux de données trimestriels d’annonces pour de nombreuses villes, sous licence CC BY 4.0 | Environ les 12 derniers mois gratuits ; une seule plateforme |
| Fournisseurs de données commerciales | Tarifs, occupation et prévisions | Payant, et les méthodes varient |
| Vos propres données de canal et de réservation | Tarifs, frais et conversions exacts | Seulement votre propre inventaire |
Vérifiez les conditions d’utilisation avant de collecter vous-même des données auprès des plateformes. Les conditions d’Airbnb indiquent : « N’utilisez pas de bots, de robots d’indexation, de scrapers ou d’autres moyens automatisés pour accéder aux données ou les collecter ». Pour la plupart des équipes, les voies officielles et sous licence mentionnées ci-dessus constituent le bon point de départ.
Ce que les équipes de tarification devraient vérifier
- Définir le prix. Stockez le tarif nocturne, les frais, les taxes et le total du séjour comme des champs séparés, et notez ceux que chaque source inclut.
- Marquer les ruptures. Signalez avril et mai 2025, lorsque la tarification totale est devenue la norme, ainsi que chaque changement de règle local.
- Utiliser les numéros d’enregistrement comme clés. Lorsqu’ils existent, ils relient les annonces entre les plateformes et aux registres officiels.
- Surveiller votre propre affichage. Si vous vendez en direct, vérifiez que vos pages de réservation affichent correctement le prix total sur chaque marché. Notre guide sur la surveillance de la parité tarifaire traite de la détection des sous-enchères sur vos propres tarifs à travers les canaux.
- Comparer les marchés équitablement. Devises, taxes et frais diffèrent selon le pays, comme le montre notre étude sur les devis d’hôtels et de compagnies aériennes selon le pays de sortie.
Où les proxys trouvent leur place
Un proxy ne change pas les conditions d’utilisation d’une plateforme. Lorsqu’une plateforme interdit la collecte automatisée, utilisez plutôt ses canaux officiels, des données sous licence ou des statistiques publiques. Les proxys résidentiels sont utiles pour une tâche différente : vérifier comment vos propres pages de réservation et affichages tarifaires apparaissent aux voyageurs sur chaque marché, y compris la devise, les taxes et le prix total, afin de vous assurer que vos prix publics sont affichés comme les règles l’exigent. Notre étude sur le même produit tarifé dans 20 pays montre à quel point l’affichage peut varier selon l’emplacement.
En résumé
Les données sur la location de courte durée évoluent des annonces récupérées par scraping vers des déclarations réglementées, des statistiques officielles et des jeux de données sous licence. L’UE collecte désormais des données d’activité là où les pays choisissent d’y participer, Eurostat publie les totaux, et les règles de prix tout compris signifient qu’un tarif n’est plus un simple chiffre nocturne. Définissez les prix avec soin, marquez les changements de règles dans vos séries, et appuyez-vous sur des sources que vous êtes autorisés à utiliser.
Sources et références
- Règlement (UE) 2024/1028 relatif à la collecte et au partage de données concernant les services de location de courte durée : publications.europa.eu
- Commission européenne, De nouvelles règles renforcent la transparence dans le secteur des locations de courte durée (20 mai 2026) : single-market-economy.ec.europa.eu
- Eurostat, nuits dans l’hébergement de courte durée réservées en ligne en 2025 (1 avril 2026) : ec.europa.eu
- Eurostat, premier trimestre 2026 (2 juillet 2026) : ec.europa.eu
- Espagne, arrêt de la Cour suprême sur le décret royal 1312/2024 (BOE, 8 juin 2026) : boe.es
- FTC, la règle sur les frais déloyaux ou trompeurs entre en vigueur (5 mai 2025) : ftc.gov
- 16 CFR Part 464 : ecfr.gov
- Airbnb, L’affichage du prix total est désormais la norme mondiale (21 avril 2025) : news.airbnb.com
- Airbnb, Résultats financiers du T4 2023 et de l’année complète : news.airbnb.com
- NYC Office of Special Enforcement, les hôtes enregistrés dépassent 3 500 : nyc.gov
- NYC Office of Special Enforcement, rapport sur la Local Law 18 : nyc.gov
- Ministère espagnol de la consommation, retrait de 65 000 annonces Airbnb illégales (5 août 2025) : consumo.gob.es
- Conseil municipal de Barcelone, les licences d’appartements touristiques ne seront pas renouvelées : ajuntament.barcelona.cat
- Inside Airbnb, politiques de données : insideairbnb.com
- Conditions d’utilisation d’Airbnb : airbnb.com