短期レンタルのデータは、かつてはほぼ一か所、つまりリスティングそのものから得られていました。その状況は急速に変わりつつあります。EUはプラットフォームに対して当局への活動報告を義務付けるようになり、総額表示のルールが「レート」の意味を変え、都市による取り締まりが一部の主要市場で供給を変化させました。不動産データ、旅行、価格設定に取り組むチームにとって、問題はもはやリスティングが何を示しているかだけではなく、どの数字を信頼し、時系列で比較できるかということです。
このガイドでは、新しいルール、信頼できるデータの入手先、そして変更前後のレート比較における落とし穴について解説します。
EU自身がデータを収集するようになった
Regulation (EU) 2024/1028は2026年5月20日から適用されています。国がホストの登録制度を運用している場合、プラットフォームはリスティングを公開する前にホストが登録番号を持っていることを確認し、その番号をリスティングに表示し、番号が有効であることを無作為に確認するための合理的な努力を行わなければなりません。
プラットフォームはまた、各リスティングについて毎月「活動データ」を当局に送付しなければなりません。具体的には「ユニットが賃貸された夜数と、夜ごとにそのユニットが賃貸されたゲストの数、および各ゲストの居住国」であり、これに登録番号、住所、リスティングURLが添付されます。月平均リスティング数が4,250件未満の小規模プラットフォームは、四半期ごとの報告となります。
統一的な欧州データセットを期待する人にとっては注意点があります。欧州委員会は、この規則は「『オプトイン/オプトアウト』方式で採択されており、加盟国に適用義務を課すものではない」と述べています。この規則が求めているのは、ホストを登録する、またはプラットフォームデータを収集する国々が、この方式でそれを行うことです。カバー範囲はどの国が参加するかによって決まりますが、参加国の公式リストは見つかっていません。
各国のルールもその下で変化する可能性があります。スペインでは、最高裁判所が2026年5月に国の登録手続きの一部を無効としましたが、プラットフォームのデータ提供義務はそのまま残されました。
公式統計は改善されつつある
Eurostatは、プラットフォームが共有したデータをもとに構築された統計を公表しています。2025年については、「ゲストはAirbnb、Booking、Expediaを通じてオンライン予約された短期宿泊施設で合計9億5,160万泊を過ごした」と報告しており、これは2024年比で11.4%の増加です。2026年第1四半期は1億4,430万泊で、9.7%の増加でした。
ただし2点注意が必要です。この統計は実験的なものとされており、これまでの4つのプラットフォームではなく3つのプラットフォームをカバーしているため、年ごとの比較には注意が必要です。また、これは泊数とゲスト数を測定するものであり、価格ではありません。
レートは今や総額を意味する
米国では、不当または欺瞞的な手数料に関するFTCの規則が2025年5月12日に発効しました。これはバケーションレンタルを含む短期宿泊を対象としており、強制的な手数料を含む総額を「他のどの価格情報よりも目立つように」表示することを求めています。Airbnbはさらに進んで2025年4月、「税金前のすべての手数料を含む」総額表示を、世界中の全ゲストに対する標準としました。
アナリストにとって、これはシリーズの断絶を生みます。変更前にスクレイピングまたは購入された一泊あたりのレートには、変更後には含まれる清掃料やサービス料が含まれていない可能性があります。比較を行う前に、各データポイントが一泊あたりのレートなのか、一泊あたりのレートに手数料を加えたものなのか、滞在全体の総額なのか、そして税金が含まれているかどうかを確認してください。Airbnbはまた、総額表示を開始した後、約30万件のリスティングが清掃料を撤廃または引き下げたと述べており、手数料自体も変動しています。
供給は需要だけでなく取り締まりによっても形作られる
いくつかの大規模市場では、規制上の理由によりリスティングが減少しています。
| 市場 | 何が起きたか |
|---|---|
| ニューヨーク市 | Local Law 18はホストに登録を義務付け、プラットフォームに予約を受け付ける前に登録を確認することを求めている。市は2026会計年度報告で承認ホスト数が3,500件強であったと報告、2018年の推定違法リスティング数6万件と対照的 |
| スペイン | 消費者省によると、Airbnbは2025年に無許可のリスティング約65,000件を削除し、さらに登録番号のない54,728件にフラグを立てた |
| バルセロナ市 | 市は10,101件の観光用フラット許可を更新せず、2028年11月までに失効する |
したがって、リスティング数の減少は、需要よりも取り締まりについて多くを語っている可能性があります。供給や価格をモデル化する際には、各市場のルール変更をデータ内のイベントとして記録してください。そうしなければ、モデルは誤った教訓を学んでしまいます。
今、信頼できるデータの入手先
| ソース | 得られるもの | 制限 |
|---|---|---|
| Eurostat | 国、地域、都市別の泊数とゲスト数 | 実験的、価格なし、プラットフォーム別の内訳なし |
| 国・都市の登録制度 | 登録ユニット、場合によっては住所も | カバー範囲は国によって異なる |
| Inside Airbnb | 多くの都市の四半期リスティングデータセット、CC BY 4.0のもとで提供 | 無料なのは直近約12か月分のみ、単一プラットフォーム |
| 商用データプロバイダー | レート、稼働率、予測 | 有料、手法はさまざま |
| 自社のチャネル・予約データ | 正確なレート、手数料、コンバージョン | 自社の在庫のみ |
自分でプラットフォームからデータを収集する前に、利用規約を確認してください。Airbnbの利用規約には「ボット、クローラー、スクレイパー、その他の自動化された手段を使用してデータにアクセスまたは収集することを禁止する」と記載されています。ほとんどのチームにとって、上記のライセンスされた公式ルートが適切な出発点です。
価格設定チームが確認すべきこと
- 価格を定義する。 一泊あたりのレート、手数料、税金、滞在総額を別々のフィールドとして保存し、各ソースがどれを含んでいるかを記録してください。
- 断絶箇所に印をつける。 総額表示が標準となった2025年4月と5月、および各地域のルール変更にフラグを立ててください。
- 登録番号をキーとして使う。 存在する場合、登録番号はプラットフォーム間、そして公式登録制度とリスティングを結びつけます。
- 自社の表示を確認する。 直接販売を行っている場合、各市場で予約ページが総額を正しく表示しているか確認してください。レートパリティ監視に関する当社のガイドでは、チャネル間で自社のレートが不当に下回られていないか確認する方法を解説しています。
- 公正に市場を比較する。 通貨、税金、手数料は国によって異なり、これは出国国によるホテル・航空券の見積もりに関する当社の調査で実際に示されています。
プロキシの役割
プロキシはプラットフォームの利用規約を変更するものではありません。プラットフォームが自動収集を禁止している場合は、公式チャネル、ライセンスされたデータ、または公開統計を使用してください。レジデンシャルプロキシは別の用途で役立ちます。自社の予約ページやレート表示が、各市場のゲストにどのように表示されているか、通貨、税金、総額を含めて確認し、公開価格がルールの求める形で表示されているかを確かめることです。20か国で同じ商品を価格設定した当社の調査では、表示がロケーションによってどれほど変わるかを示しています。
結論
短期レンタルのデータは、スクレイピングされたリスティングから、規制された報告、公式統計、ライセンスされたデータセットへと移行しつつあります。EUは参加国の間で活動データを収集するようになり、Eurostatはその合計を公表し、総額表示のルールにより、レートはもはや単なる一泊あたりの数字ではなくなりました。価格を慎重に定義し、データ系列内のルール変更に印をつけ、使用を許可されたソースの上に構築してください。
出典と参考文献
- Regulation (EU) 2024/1028 on data collection and sharing relating to short-term accommodation rental services: publications.europa.eu
- European Commission, New rules bring increased transparency to the short-term rentals sector (20 May 2026): single-market-economy.ec.europa.eu
- Eurostat, nights in short-stay accommodation booked online in 2025 (1 April 2026): ec.europa.eu
- Eurostat, first quarter 2026 (2 July 2026): ec.europa.eu
- Spain, Supreme Court ruling on Royal Decree 1312/2024 (BOE, 8 June 2026): boe.es
- FTC, Rule on Unfair or Deceptive Fees takes effect (5 May 2025): ftc.gov
- 16 CFR Part 464: ecfr.gov
- Airbnb, Total price display is now standard globally (21 April 2025): news.airbnb.com
- Airbnb, Q4 2023 and full-year financial results: news.airbnb.com
- NYC Office of Special Enforcement, registered hosts pass 3,500: nyc.gov
- NYC Office of Special Enforcement, report on Local Law 18: nyc.gov
- Spain Ministry of Consumer Affairs, removal of 65,000 illegal Airbnb listings (5 August 2025): consumo.gob.es
- Barcelona City Council, tourist flat licences will not be renewed: ajuntament.barcelona.cat
- Inside Airbnb, data policies: insideairbnb.com
- Airbnb Terms of Service: airbnb.com