단기 임대 데이터는 예전에는 대부분 한 곳에서 나왔다. 바로 리스팅 자체였다. 이제 상황이 빠르게 바뀌고 있다. EU는 이제 플랫폼이 당국에 활동 내역을 보고하도록 요구하고, 올인 가격 규정은 “요금”이 의미하는 바를 바꾸었으며, 주요 도시들의 단속은 몇몇 대형 시장의 공급 구조를 재편했다. 부동산 데이터, 여행 또는 가격 책정 업무를 하는 팀에게 중요한 질문은 더 이상 리스팅이 무엇을 말하는가가 아니라, 어떤 수치를 신뢰하고 시간이 지나도 비교할 수 있는가이다.
이 가이드는 새로운 규정, 신뢰할 수 있는 데이터가 이제 어디에서 나오는지, 그리고 변화 전후의 요금을 비교할 때 빠지기 쉬운 함정을 다룬다.
EU는 이제 데이터를 직접 수집한다
규정 (EU) 2024/1028은 2026년 5월 20일부터 적용되고 있다. 국가가 호스트 등록 체계를 운영하는 경우, 플랫폼은 리스팅이 게시되기 전에 호스트가 등록 번호를 가지고 있는지 확인하고, 이를 리스팅에 표시하며, 번호가 유효한지 무작위로 확인하기 위한 합리적인 노력을 기울여야 한다.
플랫폼은 또한 매월 각 리스팅에 대한 “활동 데이터”를 당국에 보내야 한다. 여기에는 “해당 숙소가 대여된 숙박일수와 숙박일별 대여 인원, 그리고 각 투숙객의 거주 국가”가 포함되며, 등록 번호, 주소, 리스팅 URL도 함께 보내야 한다. 월평균 리스팅 수가 4,250건 미만인 소규모 플랫폼은 분기별로 보고한다.
통일된 유럽 데이터셋을 기대하는 사람들에게는 함정이 있다. 집행위원회는 이 규정이 “‘옵트인/옵트아웃’ 방식으로 채택되었으며, 이는 회원국이 이를 적용할 의무가 없다는 것을 의미한다”고 밝혔다. 규정이 요구하는 것은 호스트를 등록하거나 플랫폼 데이터를 수집하는 국가가 이 방식을 따라야 한다는 것뿐이다. 데이터 범위는 어떤 국가가 참여하는지에 달려 있으며, 참여국 공식 목록은 아직 찾지 못했다.
국가별 규정도 그 아래에서 바뀔 수 있다. 스페인에서는 2026년 5월 대법원이 국가 등록 절차의 일부를 무효화했지만, 플랫폼의 데이터 보고 의무는 그대로 유지되었다.
공식 통계는 개선되고 있다
Eurostat는 플랫폼들이 공유한 데이터를 기반으로 통계를 발표한다. 2025년의 경우, Airbnb, Booking 또는 Expedia를 통해 “투숙객들이 온라인으로 예약한 단기 숙박 시설에서 총 9억 5,160만 박을 보냈다”고 보고했으며, 이는 2024년 대비 11.4% 증가한 수치다. 2026년 1분기에는 1억 4,430만 박으로, 9.7% 증가했다.
두 가지 주의할 점이 있다. 이 통계 시리즈는 실험적인 것으로 표시되어 있으며, 이전 연도에는 4개 플랫폼을 다루었지만 지금은 3개 플랫폼만 다루고 있으므로 연도별 비교는 신중해야 한다. 그리고 이 통계는 숙박일수와 투숙객 수를 측정하는 것이지 가격을 측정하는 것이 아니다.
이제 “요금”은 총 가격을 의미한다
미국에서는 불공정하거나 기만적인 수수료에 관한 FTC 규정이 2025년 5월 12일부터 시행되었다. 이 규정은 휴가용 임대를 포함한 단기 숙박을 대상으로 하며, 필수 수수료를 포함한 총 가격을 “다른 어떤 가격 정보보다 더 눈에 띄게” 표시하도록 요구한다. Airbnb는 2025년 4월에 한 걸음 더 나아가, “세금 전 모든 수수료를 포함한” 총 가격 표시를 전 세계 모든 투숙객에 대한 표준으로 만들었다.
분석가들에게 이는 데이터 시리즈의 단절을 의미한다. 변경 이전에 스크래핑하거나 구매한 1박 요금에는 이후에 포함되는 청소비와 서비스 수수료가 빠져 있을 수 있다. 비교하기 전에, 각 데이터 포인트가 1박 요금인지, 1박 요금에 수수료를 더한 것인지, 아니면 숙박 전체에 대한 총액인지, 그리고 세금이 포함되어 있는지를 확인해야 한다. Airbnb는 또한 총액 표시를 시작한 이후 약 30만 건의 리스팅이 청소비를 제거하거나 낮췄다고 밝혔으며, 이는 수수료 자체도 변동했다는 것을 의미한다.
공급은 수요뿐 아니라 단속에 의해서도 좌우된다
여러 대형 시장에서 규제로 인해 리스팅 수가 감소했다.
| 시장 | 발생한 일 |
|---|---|
| 뉴욕시 | 지역법 18호(Local Law 18)는 호스트가 등록하고 플랫폼이 예약을 받기 전에 등록 여부를 확인하도록 요구한다. 2026 회계연도 보고서에 따르면 승인된 호스트는 3,500명을 약간 넘었으며, 이는 2018년 추정된 불법 리스팅 6만 건과 대비된다 |
| 스페인 | 소비자부는 Airbnb가 2025년에 무허가 리스팅 약 65,000건을 삭제했으며, 등록 번호가 없는 리스팅 54,728건을 추가로 적발했다고 밝혔다 |
| 바르셀로나 | 시는 10,101건의 관광 숙박시설 면허를 갱신하지 않을 것이며, 이는 2028년 11월까지 만료된다 |
따라서 리스팅 수의 감소는 수요보다 단속에 대해 더 많은 것을 말해줄 수 있다. 공급이나 가격을 모델링할 때는 각 시장의 규정 변경 사항을 데이터상의 이벤트로 기록해야 하며, 그렇지 않으면 모델이 잘못된 교훈을 학습하게 된다.
지금 신뢰할 수 있는 데이터의 출처
| 출처 | 제공하는 것 | 한계 |
|---|---|---|
| Eurostat | 국가, 지역, 도시별 숙박일수와 투숙객 수 | 실험적, 가격 없음, 플랫폼별 구분 없음 |
| 국가 및 도시 등록부 | 등록된 숙소, 때로는 주소 포함 | 국가별로 범위가 다름 |
| Inside Airbnb | CC BY 4.0 라이선스로 제공되는 많은 도시의 분기별 리스팅 데이터셋 | 최근 약 12개월분만 무료 제공, 단일 플랫폼 |
| 상업용 데이터 제공업체 | 요금, 점유율, 예측 | 유료이며 방법론이 다양함 |
| 자사 채널 및 예약 데이터 | 정확한 요금, 수수료, 전환율 | 자사 재고에만 해당 |
플랫폼에서 직접 데이터를 수집하기 전에 이용약관을 확인해야 한다. Airbnb의 약관에는 다음과 같이 명시되어 있다. “데이터를 접근하거나 수집하기 위해 봇, 크롤러, 스크레이퍼, 기타 자동화된 수단을 사용하지 마십시오.” 대부분의 팀에게는 위에서 언급한 라이선스 및 공식 경로가 올바른 출발점이다.
가격 책정 팀이 확인해야 할 사항
- 가격을 정의하라. 1박 요금, 수수료, 세금, 숙박 총액을 별도의 필드로 저장하고, 각 출처가 어떤 항목을 포함하는지 기록하라.
- 단절 지점을 표시하라. 총액 가격 표시가 표준이 된 2025년 4월과 5월, 그리고 각 지역별 규정 변경 시점을 플래그로 표시하라.
- 등록 번호를 키로 사용하라. 등록 번호가 존재하는 경우, 이는 플랫폼 간 리스팅과 공식 등록부를 연결해준다.
- 자사 표시를 점검하라. 직접 판매하는 경우, 각 시장에서 예약 페이지가 총 가격을 올바르게 표시하는지 확인하라. 요금 패리티 모니터링에 관한 가이드에서는 채널 전반에 걸쳐 자사 요금이 저가 책정되는 것을 포착하는 방법을 다룬다.
- 시장을 공정하게 비교하라. 통화, 세금, 수수료는 국가마다 다르며, 이는 출발 국가별 항공사 및 호텔 견적에 관한 연구에서 실제로 확인할 수 있다.
프록시가 하는 역할
프록시는 플랫폼의 이용약관을 바꾸지 않는다. 플랫폼이 자동화된 수집을 금지하는 경우, 그 대신 공식 채널, 라이선스 데이터 또는 공공 통계를 사용해야 한다. 레지덴셜 프록시는 다른 용도로 유용하다. 바로 각 시장의 투숙객에게 자사 예약 페이지와 요금 표시가 어떻게 보이는지, 통화, 세금, 총 가격을 포함해 확인하는 것이다. 이를 통해 공개 가격이 규정에서 요구하는 방식으로 표시되고 있는지 알 수 있다. 20개국에서 동일 제품의 가격 비교 연구는 위치에 따라 표시가 얼마나 달라질 수 있는지를 보여준다.
결론
단기 임대 데이터는 스크래핑된 리스팅에서 규제된 보고, 공식 통계, 라이선스 데이터셋으로 옮겨가고 있다. EU는 이제 국가가 옵트인한 경우 활동 데이터를 수집하고, Eurostat는 총계를 발표하며, 올인 가격 규정은 요금이 더 이상 단순한 1박 숫자가 아니라는 것을 의미한다. 가격을 신중하게 정의하고, 데이터 시리즈에서 규정 변경 시점을 표시하며, 사용이 허용된 출처를 기반으로 작업을 구축하라.
출처 및 참고 자료
- 단기 숙박 임대 서비스 관련 데이터 수집 및 공유에 관한 규정 (EU) 2024/1028: publications.europa.eu
- 유럽 집행위원회, 새로운 규정이 단기 임대 부문에 투명성을 높이다 (2026년 5월 20일): single-market-economy.ec.europa.eu
- Eurostat, 2025년 온라인으로 예약된 단기 숙박시설의 숙박일수 (2026년 4월 1일): ec.europa.eu
- Eurostat, 2026년 1분기 (2026년 7월 2일): ec.europa.eu
- 스페인, 왕령 1312/2024에 관한 대법원 판결 (BOE, 2026년 6월 8일): boe.es
- FTC, 불공정하거나 기만적인 수수료에 관한 규정 발효 (2025년 5월 5일): ftc.gov
- 16 CFR Part 464: ecfr.gov
- Airbnb, 총 가격 표시가 전 세계 표준이 되다 (2025년 4월 21일): news.airbnb.com
- Airbnb, 2023년 4분기 및 연간 재무 실적: news.airbnb.com
- 뉴욕시 특별집행국, 등록 호스트 3,500명 돌파: nyc.gov
- 뉴욕시 특별집행국, 지역법 18호에 관한 신규 보고서: nyc.gov
- 스페인 소비자부, 불법 Airbnb 리스팅 65,000건 삭제 (2025년 8월 5일): consumo.gob.es
- 바르셀로나 시의회, 관광 숙박시설 면허 미갱신: ajuntament.barcelona.cat
- Inside Airbnb, 데이터 정책: insideairbnb.com
- Airbnb 이용약관: airbnb.com